商業地產可以改成居住房產嗎

　　商業地產不可以改成居住房產，說明如下：

　　《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”

　　相關說明：

　　商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產範疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

　　居住地產是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括託兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

　　房產證性質是商業的不能改住宅。因為國家對住房與商業用途的房屋租賃分別採取不同的管理制度。住房的租賃應當執行國家和經營性用房所在城市人民政府規定的租賃政策。商業用途的房屋的租賃從事生產。所以說房產證性質是商業的不能作為住房住人。

　　房產證性質是商業的房屋與住宅主要有如下區別：

　　1、租金標準不同。住宅用房與普通住房租賃雙方必須執行。商業用房的租賃可以由雙方協商議定租賃價格。

　　2、修繕責任不同。商業用房的自然損壞由出租人承擔維修責任。由於承租人對生產經營性用房的裝飾維修常常有特殊要求，故商業用房用房維修責任應在房屋租賃合同中約定。

　　3、違約責任不同。商業用房的承租人無正當理由閒置住房達6個月以上的，商業用房出租人有權終止合同，收回房屋。商業用房的租賃無此規定，只要商業用房承租人按時交納租金，是否閒置不用，屬於商業用房承租人的權利。

　　商業地產的房產稅是每年都交的。其房產稅按房子租金的12%繳納。企業的話一般是按原值70%來計算房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，商住房的產權人應該在每年4月份前向房屋所在地地稅部門申報繳納房產稅，房產稅實行的是比例稅率，以房產原值(評估值)為計稅依據，稅率為1.2%，房產稅年應納稅額=房產原值x（1-30%）x1.2%或稅務機關評估值x1.2%。而且，房產稅自1986年10月1日開始徵收。對商業和寫字樓以房產原值減除30%後的餘值為稅基，1.2%的稅率對住宅類免徵。商住兩用本質上是商業，所以有徵稅依據。