商業的房產證能改成住宅嗎

　　《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將商業改為住宅的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”本條是關於商業改為住宅的原則規定，從本條規定可以得出以下幾個結論：原則上，業主不可以將商業用房改為住宅用房。如果相關法律、法規或小區業主管理規約明確規定，業主不能將商業改為住宅用房的，則業主絕不可以改變房屋用途。業主是房屋的所有權人，根據民法通則規定，業主有權對其房屋進行佔有、使用、收益、處分，但由於建築物構造上的一體性，業主在行使權利時不得損害其他業主的合法權利。《物權法》第七十一條規定，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　房產證性質是商業的不能改住宅。因為國家對住房與商業用途的房屋租賃分別採取不同的管理制度。住房的租賃應當執行國家和經營性用房所在城市人民政府規定的租賃政策。商業用途的房屋的租賃從事生產。所以說房產證性質是商業的不能作為住房住人。

　　房產證性質是商業的房屋與住宅主要有如下區別：

　　1、租金標準不同。住宅用房與普通住房租賃雙方必須執行。商業用房的租賃可以由雙方協商議定租賃價格。

　　2、修繕責任不同。商業用房的自然損壞由出租人承擔維修責任。由於承租人對生產經營性用房的裝飾維修常常有特殊要求，故商業用房用房維修責任應在房屋租賃合同中約定。

　　3、違約責任不同。商業用房的承租人無正當理由閒置住房達6個月以上的，商業用房出租人有權終止合同，收回房屋。商業用房的租賃無此規定，只要商業用房承租人按時交納租金，是否閒置不用，屬於商業用房承租人的權利。

　　現有商業房產證能改住宅房產證嗎，說明如下：

　　1、《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”

　　2、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規及業主管理規約的前提下，並經有利害關係的業主同意，可以住改商。

　　①住改商不得違反法律、法規及管理規約的禁止性規定。

　　②住改商必須經有利害關係的業主同意。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（徵求意見稿）第八條規定：“因其他業主將住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關係的業主’。

　　③業主將住宅用房改變為商業用房的，應當告知物業服務企業。