法律上來說，住改商不是絕對的，在遵守法律、法規及業主管理規約的前提下，並經有利害關係的業主同意，可以住改商。《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”本條是關於住改商的原則規定，從本條規定可以得出以下幾個結論：原則上，業主不可以將住宅用房改為商業用房。如果相關法律、法規或小區業主管理規約明確規定，業主不能將住宅改為商業用房的，則業主絕不可以改變房屋用途。業主是房屋的所有權人，根據民法通則規定，業主有權對其房屋進行佔有、使用、收益、處分，但由於建築物構造上的一體性，業主在行使權利時不得損害其他業主的合法權利。《物權法》第七十一條規定，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將商業改為住宅的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”本條是關於商業改為住宅的原則規定，從本條規定可以得出以下幾個結論：原則上，業主不可以將商業用房改為住宅用房。如果相關法律、法規或小區業主管理規約明確規定，業主不能將商業改為住宅用房的，則業主絕不可以改變房屋用途。業主是房屋的所有權人，根據民法通則規定，業主有權對其房屋進行佔有、使用、收益、處分，但由於建築物構造上的一體性，業主在行使權利時不得損害其他業主的合法權利。《物權法》第七十一條規定，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
房產證住宅換商業是不可以的，說明如下：
因為土地用途是國家管制的，土地出讓時就已經規定了用途，不允許隨意改變，這會關係開發商繳納出讓金的多少。如果購買房屋時，開發商國有土地使用權是住宅使用，就不可以為商業，除非開發商已經申請且倍批准改變土地用途。
相關說明：
商業用地上的建築用途以商業經營為主，住宅用地上的建築用途以居住為主；商業用地的地價高於住宅用地；商業用地的開發強度一般高於住宅用地；在具體的使用上，商業用途的房子在一些費用上標準比住宅高。
住宅房產，法律上指，供一家人日常起居的、外人不得隨意進入的封閉空間。商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產，廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。