賣不破租怎麼破解

　　1、貸前調查階段的建議及措施

　　2、一是客戶經理應當做好實地調查與證據收集，調查和收集工作不僅僅是一張簡單的租賃情況“三方協議”，更要對租賃情況進行全方位瞭解。在企業借款中對抵押房產內所有租賃戶的租賃合同(協議)進行全部收集，並經出租方、租賃方蓋章確認;其次對租賃情況複雜的，可以對實際租賃情況進行實地拍照或攝像，留存相關證據。

　　3、二是對抵押金額較大的，可以要求抵押方、租賃方簽訂的租賃合同在當地公證處辦理公證手續，增加權威性，同時在前期授信調查階段做好公證手續的登記備案工作。

　　4、三是作為銀行方應制定詳盡的抵押物出租情況表和承諾書。借款人在簽訂借款合同前，要求抵押人在情況表中填明具體出租的幢數、樓層、面積、租賃單位及租賃時間，填寫的內容應當與前期收集的租賃合同一致，並經抵押方簽章確認。同時對抵押物有無出租的情況，要求企業簽訂相關承諾書，無出租的簽訂未出租承諾，有出租的簽訂已出租情況承諾。從而使前期調查形成一個完整的租賃情況證據鏈。

　　5、四是對無證建築，在辦理抵押時應要求抵押方出具對無證建築連同有證建築一併處置承諾書，不給抵押人以該理由阻礙抵押權的實現。

　　6、貸中及貸後階段的建議及措施

　　7、一是要式審查與實質審查應一致。貸款審查崗審查時對抵押物不僅要審查抵押合同的真實性、有效性，更應審查抵押物有無出租情況、無證建築是否與抵押房產相互交錯重疊在一起、經辦客戶經理是否已採取有效措施做到事前控制等，發現問題應及時與客戶經理溝通。

　　8、二是貸款審查時發現重大疑難問題，應當由支行貸審小組研究決定採取何種措施應對，特別是對抵押物標的金額較大、租賃單位較多、日後處置情況複雜的情形，應當同時上報總行相關部門，對疑難情形做到“一物一報”，備案登記。

　　9、三是若貸款發放中發現抵押物在抵押前已出租的，銀行方應取得租賃人放棄對抗抵押權的承諾，以便日後處置抵押物時不受原租賃合同的約束。

　　10、司法訴訟及執行階段的建議及措施

　　11、一是對抵押人“倒籤”租賃合同對抗抵押權實現的，銀行方可以申請司法鑑定，鑑定租賃合同內容填寫的時間是否在抵押登記之後，對借款人、抵押人說明騙取貸款罪、貸款詐騙罪、合同詐騙罪等罪名要承擔的法律責任。

　　12、二是對租賃年限較長的租賃合同，應當要求租賃方和承租方提供租金的付款或轉賬憑證，相關憑證是否與租賃合同約定付款方式和付款時間等內容相符，特別是在執行階段若發現當事人有明顯作假行為的應保留證據，並第一時間上報法院。

　　13、三是在日常貸後檢查工作中，重點排查承租人是否在租期內實際佔有和使用租賃物，如有必要可拍照或影片留存實際租賃情況。同時若出租的抵押物為房產的，應排查租賃房產的水電費、物業費、燃氣費、網路費用等日常費用是否均為承租人按月持續繳納，對相關證據可以收集備案。

　　14、四是在房產抵押中無證建築的問題上，在司法評估階段，銀行方可向法院申請對無證建築價值連同抵押房產一併評估作價，做到評估無遺漏，從而保證了日後拍賣處置的順利進行。

　　15、五是對於出租方和承租方惡意阻擾銀行實現抵押權的，對當事人符合拒不履行判決、裁定罪的，銀行可申請法院對當事人採取強制措施，從而起到較好的震懾作用。

　　世界之大，無奇不有。一般人都有自己的祖屋，這是我們祖先生活過的地方。大部分人都不住在那裡了，可能是存在的時間比較長，大部分都比較的破舊。那麼本期的靈異故事，為你解析。

　　古時候，蘇州城外有一個不起眼的小村莊叫菜村，村中不過二十戶人家，家家戶戶都是養蠶紡線為生。幾百年來，村中沒有出過什麼特別的人，沒有做官的，也沒有發財的，直到一戶姓周的人家從外地遷過來。

　　有一年廣西發大水，很多百姓流離失所，他們帶著家眷逃往各地，週四德和新婚不久的妻子朱翠萍就來到了菜村。

　　那時候菜村的族長叫王魁，他是個多疑的人，因為怕外來戶不乾淨，他就把村子裡最偏僻的一塊地低價賣給了週四德。那塊地靠近村裡的墳墓群，王魁是想讓週四德夫妻知難而退離開菜村，可那夫妻倆沒心沒肺的還感謝王魁，說那塊地安靜，他們夫妻正好都喜歡安靜。

　　就這樣，週四德夫妻留在了菜村，他們不會養蠶紡線，反而做起了賣菜的生意。菜村很偏僻，平日裡村民買菜都要走很遠，如今周家做起這個生意，菜村和隔壁村子的人都方便了，周家生意不錯，日子過得蒸蒸日上。

　　十年時間，週四德夫妻生了三個孩子：大兒子周玉福，二女兒周玉梅，三兒子周玉祿。週四德夫妻靠著賣菜把三個孩子養的很好，讓他們讀書認字，學習做生意。

　　別說，周家這三個孩子都很聰明，也很好學。大兒子周玉福十七歲中進士，十九歲就高中了榜眼，後來他到揚州做官，每個月都會把部分俸祿讓人捎回家。

　　週四德的女兒長得非常漂亮，而且畫的一手好畫。十六歲那年，周玉梅在進城賣畫時候被城中富商看中，後來就嫁給了那戶人家做大少奶奶，出來進去有人伺候，穿的綾羅綢緞，吃的山珍海味。周玉梅很孝順，嫁人後還經常派人給父母送衣食，照顧父母和兄弟的生活。

　　再說週四德的小兒子周玉祿，他十分聰明，十七歲用五兩銀子開始做生意，二十歲時候賺下第一間雜貨鋪，後來，他在十年間又開了十幾家鋪子，成了城中赫赫有名的大富商。

　　孩子們個個出息了，週四德夫妻也不常在菜村住了。他們在城中置辦了宅院，過起了享福的日子。

　　在週四德六十六歲那年，他想起了自己的後事，想著自己死了以後葬在哪裡好，用什麼木料的棺材好，於是，週四德到城中大街找算命先生，他想讓算命先生給算一下。

　　城中有一個口碑很好的算命先生姓李，人稱李神仙。週四德找到算命先生後把自己的想法和他說了，算命先生讓週四德寫下生辰八字，開始給他推算。

　　一番推算之後，算命先生笑呵呵對週四德說：“先生這輩子先苦後甜，現在的日子應該不錯吧！從您的八字看您的壽命還有三十年呢，準備後事其實不用急，不過早點準備也沒錯，根據您的八字，您的墓地應該在城南最好，在城南找個能聽見水流聲音的地方最好，福廕子孫，至於棺材，這個沒什麼講究的，什麼木材都不妨礙！”

　　聽算命先生這麼說，週四德很是欣慰，他說：“城南好，我正好有處破院在城南，本來打算賣了，既然墳地要在那邊，我就不賣了……”

　　“千萬別賣！”

　　沒等週四德說完，算命先生打斷了他的話，說：“剛才我沒說，我透過八字知道你家有一處老院子，你們家如今富貴榮華都是因為那院子，在那個院子裡出生的人都有福氣，所以你千萬不能賣，多少錢也別賣！”

　　週四德連連點頭，說：“原來如此，那我回去一定告訴兒子們，以後生孩子都去那院子裡生，多少錢我也不賣……”

　　世間之事就是這樣讓人意外，一處便宜院子，靠近墳地，竟然是周家發家的秘訣，想那族長王魁知道了肯定會羨慕後悔吧！

　　小區中除了住宅之外，還有大家所關心的停車位。目前許多小區採取的是“只售不租”的做法，這合法嗎？接下來，且聽細細說來。

　　小區地下車庫可分為兩種形式：一種是人防工程，這種開發商無產權，只有使用權，地下車位只能租不能賣；另一種是開發商出資建設的具有完全產權的車庫，根據《物權法》規定，根據“誰投資誰收益”原則，作為產權所有人，開發商對所持的物品具有自由支配的權力，即“可賣可租&rdquo；業主若對開發商產權有異議，可以到當地市房地產登記中心進行查詢。

　　有律師認為：雖然上位法沒有明確約定停車位只售不租是不是違法，但停車位只售不租的做法違反了《物業管理條例》和《物權法》中“停車位首先滿足業主需求”的立法宗旨，不符合法律的立法精神，是變相協迫業主購買。“有的業主可能經濟條件不允許，有的業主可能覺得自己不需要購買停車位，開發商只售不租就相當於變相剝奪業主使用停車位的需求。