2013年如何計算土地增值稅？又該如何籌劃？

　　哪些人需要繳納土地增值稅?土地增值稅的納稅人為“轉讓”國有土地使用權、地上建築及其附著物並取得收入的單位和個人。轉讓地上建築物就類似於買賣房屋，買賣店鋪，當然其中的裝置也包括在內。轉讓土地使用權，例如你將你的廠房轉讓，那你肯定也是需要繳納土地增值稅的。因此，只要你有收入在轉讓土地使用權和建築的，就需要繳納土地增值稅。

　　哪些行為需要繳納土地增值稅？需要繳納土地增值的行為有以下幾種：一是轉讓房地產，二是房地產交換的一般情況（幷包括個人之間互換自由居住用房地產），三是合作建房，建成後轉讓的，四是房地產抵押期滿，以房地產抵債的。這些行為需要繳納土地增值稅。

　　如何計算土地增值稅？土地增值稅使用四級超率累進稅率。應納稅額=增值額*適用稅率-扣除專案金額*速算扣除係數。增值額=轉讓房地產取得的收入-稅法規定的扣除專案金額。增值率=增值額/扣除專案金額*100%。

　　如何在土地增值稅上進行稅務籌劃？對於土地增值稅的籌劃小編有兩種方法，一、我們可以從扣除專案金額入手，房地產開發企業在取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本，房地產開發費用，與房地產相關的稅金這些都是可以扣除的，外加第一二項其是可以加計扣除的。二、從稅收減免入手，比如，納稅人建造“普通標準住宅”出售，增值額未超過扣除專案金額的20%的，予以免稅；超過20%的，應按全部增值額進行繳納土地增值稅。其次，自2008年起，對居民個人轉讓住房一律免徵增值稅。

　　什麼時候繳納土地增值稅？取得銷售許可證滿三年依舊未銷售完畢的納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

　　繳納土地增值稅時需要注意哪些其他事項？當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致是，則應在房地產左落地所管轄的稅務機關申報納稅

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　　確定收入，收入相對來說更好確定，一般房屋的銷售總額即為收入總額，要注意銷售總額不含增值稅。

　　確定可扣除專案：1、取得土地使用權所支付的價款，包括各種費用以及契稅等；2、房地產開發成本，包括材料費用，工程前期投入等；3、房地產開發費用，包括財務費用、銷售費用、管理費用。利息費用能夠計入房地產開發專案並且提供金融機構的證明，則利息費用不超過同期金融機構借款利息的部分可以據實扣除，其他費用（銷售費用、管理費用）按照取得土地使用權所支付的價款加上開發成本的5%扣除；利息費用不能夠計入房地產開發專案或者不能夠提供金融機構的證明，則開發費用按照土地使用權所支付的價款加上開發成本的10%扣除；4、稅金，主要包括城市維護建設稅、教育費附加、印花稅，如果印花稅已經計入管理費用則不能扣除；5、財政部規定的其他可扣除專案，按照土地使用權所支付的價款加上開發成本加計20%扣除。

　　計算增值額增值額=收入總額-可扣除的專案

　　計算增值額與可扣除專案的比例以確定土地增值稅稅率和速算扣除率根據算出的比例查詢稅率表，找到稅率和速算扣除率

　　計算土地增值稅土地增值稅乘以第四步確定的稅率減去可扣除專案總額乘以速算扣除率即為增值稅稅額

　　土地增值稅計算公式：應納土地增值稅=增值額*稅率，增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除專案金額後的餘額。

　　計算增值額扣除專案：取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格，與轉讓房地產有關的稅金，財政部規定的其他扣除專案。

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　1、增值額超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%。

　　2、增值額超過扣除專案金額50%，未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%。

　　3、增值額超過扣除專案金額100%、未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%。4、4、增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%。