地下室是不能辦理獨立的產權正的，一般是在商品住宅房產證上登記地下室的面積，參照物權法以及相關的法律法規，判斷地下室的權屬有以下種情況，建築層高於2.2米，根據房屋測量規範層高，在2.2米以下的地下室，不計算建築的面積，不能辦理房屋產權作為公用的建築面，業主在買房的時候已經出錢了的，作為人防工程的地下室，有獨立使用的空間，並且設計用公用建築面積的開發商可以通過出售附贈或者出租等方式處置，繼續開發商把地下室出售附贈給業主淡，根據城市房地產管理法規定，房屋兼職土地上的房屋等建築物以及構築物，沒有辦法取得權屬證書。沒有依法登記領取權屬證書的房地產是不能進行轉讓的，就像是半地下室中低於室外地面的衛生器具和對漏的排水管，不應該跟上部排水管連線，要設定給水設施用汙水裡排出，商品房認購書是商品房買賣，雙方在簽訂商品房預售合同或者商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書。
商業用地地下室一般情況下沒有房產證，說明如下：
參照《物權法》及相關法律、法規判斷，地下室權屬應有如下兩種情況：
一、建築層高低於2.2米的，根據《房屋測量規範》，層高在2.2米以下地下室，不計算建築面積，不能辦理房屋產權；作為公用建築面積，業主在購房時已出資的。根據《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第八條規定公用建築面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；”該條所指地下室建築成本已打入房價，開發商不能單獨議價和出售，產權應當歸全體業主所有。
二、作為人防工程的地下室，有獨立使用空間，且設計用公用建築面積的，開發商可通過出售、附贈或者出租等方式處置。
三、即使開發商將地下室出售、附贈給業主，但根據《城市房地產管理法》規定，房屋僅指“土地上的房屋等建築物及構築物。”而無法取得權屬證書。根據該法第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。
我們國家現階段存在以下三種小產權房：
(1)針對開發商的產權而言，將開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權;這種叫法是因為購房人的產權是由開發商一個產權分割來的;
(2)按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權;按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房;
(3)按產權證的發證機關來區分，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府頒發產權證書的叫小產權，又被稱為鄉產權。
第1、2類情形的小產權房，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣。第3類情形小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。
法律依據：
《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權發生轉移的除外。