頂樓複式贈送面積是公用的嗎

　　頂樓複式贈送面積是不公用的，樓頂面積屬於不參與分攤的公用面積,使用權歸本樓所有產權人共有，公用建築面積由以下兩部分組成：

　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；

　　2、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。使用面積是指建築物各層平面佈置中可直接為生產或者生活中使用的淨面積的總和。居室淨面積在民用建築中,也稱為居住面積。輔助面積是指建築物中各層平面佈置中為輔助生產或生活所佔淨面積的總和。使用面積與輔助面積的總和稱為有效面積。結構面積是指建築物各層平面佈置中的牆體、柱等結構所佔面積的總和。

　　一般來說，頂樓陽臺都是公用的，但也有很多商品樓的頂層陽臺是有贈送給頂層住戶的，沒有計入公攤。實際上，頂層陽臺的歸屬沒有統一的規定，具體要看當時開發商和頂層住戶的售房合同是怎樣簽署的，所以會有很多情況。

　　公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往及保障生活所設定的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。其分攤原則具體如下：

　　1、房屋公用建築面積分攤以幢為單位。公用建築面積分攤僅限於本幢內的公用建築面積。

　　2、房屋公用建築面積按各戶套內建築面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。

　　3、商、住、辦綜合樓，其房屋內各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤全幢公用建築面積，然後再分攤各自公用建築面積。

　　4、商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積與應分攤的公用建築面積之和。

　　實用率包括贈送面積嗎，說明如下：

　　實用率不包括贈送面積，實用率=實用面積／建築面積×100％，因為贈送面積是不計入建築面積的，所以實用率不包括贈送面積。

　　相關說明：

　　1、“實用面積”與實用率成正比，房屋的單位實用面積越大，實用率的百分數就會越大。不過，“建築面積”與“實用面積”其實都是數字遊戲。付樓款是“建築面積”，樓房尺價再乘以建築面積。建築面積包括公眾地方，後樓梯、天台、升降機及物業管理處、大堂、住客會所、水池等；而實用面積則代表私人擁有的樓房部分，但由於私人擁有部分包括牆身、窗臺及露臺等用途受限制的設施，因此用途不大；如要比較不同樓房的實用程度，應以內攏面積量度。

　　2、建築面積是指建築物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。