商住混合用地是同時具有商業和居住用途或性質的土地，一般下面幾層作商業功能，設有各種商業店鋪和設施，其它樓層做商品房出售，做居住用途。在商業用地上建住宅樓，屬擅自改變土地規劃用途，是違法行為，購買這樣的房子後，無法辦理房產證和土地證，只有把商業用地變更為混合住宅用地，才能到房管部門辦理房產證。住宅用地是隻具有居住用途或性質的土地，不能用於商業用途。住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。住宅用地是供人們日常生活居住的房基地，有獨立院落的包括院落，包括城鎮單一住宅用地，城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地，城鎮混合住宅用地，城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地，村宅基地，農村村民居住的宅基地，空閒宅基地，村莊內部的空閒舊宅基地及其他空閒土地等。
1、土地性質：
商業用地性質一般為商業用地或者綜合用地，而普通住宅的土地性質為住宅用地。商業用地一般用於規劃商業、娛樂、經營性建築。綜合用地一般用於規劃商業和住宅。
2、使用年限：
商業用地是40年產權，綜合用地是50年產權，住宅用地為70年產權。
4、生活費用：
就水電費來說，70年產權的住宅用地是按居民用水用電來收取的，而商住房是按照商業用水用電來算的。
5、落戶問題：
根據相關的法律條文，只有70年產權的住宅用地才能落戶，而商住房由於產權問題，是不能落戶的。
6、續期問題：
住宅用地使用權期間屆滿的，自動續期；而商品房建設用地使用權期限屆滿後，不會自動續期。
【法律依據】
《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
商住兩用房和住宅的區別：
1、土地性質不同，商住產品可以建在商業用地上。而住宅只能建在住宅用地上。
2、產權年限不同，商住產品土地使用年限是40年（特殊用地50年），住宅則是70年。
3、功能用途不同，商住是兩用產品，可居住，也可以辦公，還可用於公司註冊；住宅則僅限於居住功能。
4、水電費計算不同，商住產品是按商業標準收的，跟住宅相比確實貴了很多。
5、契稅和交易稅費不同，住宅契稅是房屋總價的百分之一點五，而商住樓是百分之三。如果是按揭貸款的，利息也不同，一般商住樓要高百分之一左右的利息。
6、首付比例和貸款方式、年限不同，商住產品首付比例是5成，只能商業貸款，且最高年限是10年。住宅根據限購與否，是否首套房，首付比例也不同。
7、能否落戶不同，商住不能落戶，也不能就近劃片入學，住宅則可以落戶。也因此令住宅產品增值空間更大。