1、房產證頒發機構不同。小產權的房子房產證是由當地的鄉鎮頒發，個人是不具有實際產權的，而大產權的房子是由國家頒發產權證的，房產證是被國家認可和接受的，個人能夠進行交易。
2、所有權不同。小產權的房屋所有權是歸鄉鎮的，而且個人想要轉讓需要滿五年才能進行，還需要補繳土地出讓金。大產權的房屋購買只可以自有進行交易或者轉讓，而且不需要補繳任何費用。
1、房產證頒發機構不同。小產權的房子房產證是由當地的鄉鎮頒發，個人是不具有實際產權的，而大產權的房子是由國家頒發產權證的，房產證是被國家認可和接受的，個人能夠進行交易。
2、所有權不同。小產權的房屋所有權是歸鄉鎮的，而且個人想要轉讓需要滿五年才能進行，還需要補繳土地出讓金。大產權的房屋購買只可以自有進行交易或者轉讓，而且不需要補繳任何費用。
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。大產權房即“小產權房”的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易，買的房建在合法的建築用地上。二者區別如下：1、大產權房有五證，受法律保護，有完整的產權。2、大產權拆遷有補償，但是如果是小產權的話，是沒有拆遷補償的。3、小產權房屋質量是沒人監督的，往往容易存在安全隱患，而且除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也是極容易出現問題的；4、小產權由於沒有正規的產權證，不能作為抵押或上市專賣。
法律依據：
《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權發生轉移的除外。
大產權和小產權的區別在房屋所有權的差別和地區上的差異。第一，把開發商取得的房屋所有權稱為“大產權”，把買房人取得的房屋所有權稱之為“小產權”。或者說“大產權”是指整棟樓的產權，而“小產權”是指大產權分割後過戶到業主手中的產權，在實際的權利行使上，兩者是沒有質的區別。第二，另一種就是置業者從開發商處合法購買的商品房，既有《房屋所有權證》，也有《土地使用權證》，或者雙證合一的《不動產證》，可以合法的進行二手房交易，買的房屋在合法的建築用地上，這類房屋稱之為大產權。而小產權房是指在中國農村和城市郊區，由村集體組織或開發商憑藉新農村建設等名義出售的建築在農村集體土地上的房屋，或者是由農民自行組織建造的用於銷售的住房。小產權房不具有嚴格法律意義上的產權。這也是房產市場上“大小產權”主要的解釋。