小產權房不合法的主要原因是什麼

　　小產權房不合法的主要原因是沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

　　小產權房也是經過審批和建築部門的認可合法建設的，但是必須具備三個條件：

　　首先：必須是村裡組織的，由村委會為出面，以集體利益為主的形式；如果是由開發商操作的，那就是違法的，但是目前都是這麼操作的，村裡出面審批，村裡私自出讓土地等等，開發商蓋房銷售和受益。

　　其次：建設用地是在集體土地上建設的，土地歸村裡的所有村民集體所有；但是村裡有償轉讓給了開發商，村委會變相的成了土地爺。

　　最後：購買者和享有者必須為本集體成員所有，由此可以確認，非本村本集體人員購買的，利益將會受損。

　　【法律依據】

　　《物權法》第九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房不得確權發證，不受法律保護。

　　【法律依據】根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬於集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證等合法手續。