房產系辦公用途不是商業房，辦公用途房產和商業房的區別是：
1、使用性質主體不同。商業用房的使用主體多為各類商店、門市部等商業使用者，辦公用房的使用主體多為企業、事業、機關等單位。
2、用途不同。商業用房主要是從事商業行為的所用的房屋，而辦公用房是單位辦公用的房屋。
3、基本樓層不通。商業用房一般是底層臨街的房屋，辦公用房一般是寫字樓及獨棟的房屋。
4、產權年限不同。商業用房的產權年限為40年，辦公用房的產權年限為50年。
5、辦公用房有全國統一的建設標準，商業用房沒有這一標準。
房屋用途主要分為住宅、辦公、工商業、倉庫等，這些用途是由土地使用權用途決定的，是類用途，而不是承租方使用的具體用途，比如說商業用房，只要其土地使用權用途是商業，並按商業建築的要求建設，經有關部門審查合格其就是商業類房屋。
住宅房產契稅裡包括商業房嗎，說明如下：
1、住宅房產契稅裡不包括商業房，商業房的契稅和住宅的契稅的唯一區別在於稅率。部分住宅存在契稅優惠，比如90平及以下的只需1％的契稅，而商業房一律需繳納3％的契稅。
2、普通商品房（住宅）：3％，首套房住宅：1.5％；90平米以下並且是首套房為1％。非普通住宅，140平米以上住宅、公寓、別墅、商業和辦公等均為3％。商品房如果符合普通住宅的標準，是可以享受契稅優惠政策的，但是商鋪就沒有這種權利。
相關說明：
契稅除與其他稅收有相同的性質和作用外，還具有其自身的特徵：
1、徵收契稅的宗旨是為了保障不動產所有人的合法權益。透過徵稅，契稅徵收機關便以政府名義發給契證，作為合法的產權憑證，政府即承擔保證產權的責任。因此，契稅又帶有規費性質，這是契稅不同於其他稅收的主要特點。
2、納稅人是產權承受人。當發生房屋買賣、典當、贈與或交換行為時，按轉移變動的價值，對產權承受人課徵一次性契稅。
房產用途為辦公的是商業用房。房屋用途是房屋各種屬性中非常重要的一個元素，是體現房屋價值的一個重要因素。它和契稅、物業維修基金的繳納額度、貸款額度、辦理營業執照等密切相關，直接關係到購房人的切身利益。商業用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理髮店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。關於商業用房的另一種解釋：商業用房是指房地產開發公司開發的供商業、糧食、供銷、飲食業等部門對外營業用的商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店等房屋。一般指底層臨街的房屋。商業用房的土地使用年限為40年。根據《房地產管理辦法)房地產按照用途首先可以分為居住房地產和非居住房地產兩大類;非居住房地產又可分為商業房地產、辦公房地產、工業房地產、農業房地產和特殊用途房地產。