拖欠物業費幾年失效

　　物業在持續服務期內一直有效。

　　物業公司撤離以後，兩年之內不主張權利的，按相關法律，不能再提起訴訟。所謂2年時限，只是司法部門受理不受理案件的時間範圍。並不是拖欠兩年，就屬於合法失效了。特別是物業公司如果舉證欠費期間一直在催繳，而欠費人一直拒絕繳費的，那麼欠費一直有效。

　　如果租戶私自逃跑而欠下物業費，物業公司不負任何責任，欠下的物業費仍由業主繳納。如果業主不繳納物業費，物業公司有權對業主提出訴訟。

　　根據《物業管理條例》第42條規定：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定，由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，物業公司可以向租戶收取物業費，但業主負連帶交納責任。

　　物業費是物業產權人、使用人委託物業管理單位對居住小區內的房屋公共建築及其裝置、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等專案進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

　　法律沒有明確規定物業費是按月交納還是按年交納，一般認定應該按月支付，如果沒有支付，物業公司履行了催告程式也就是通知業主來交物業費，業主還是不交物業費，就可以起訴了。具體的時間要看物業公司，最短的可以在業主超過了約定的交費時間後就起訴，也可以一直不起訴。物業起訴業主欠管理費的訴訟有效期為三年，也就是說如果業主欠管理費時間為5年的話法院只會支援最近三年的訴訟請求，所以物業公司都會在三年內起訴的。不交物業費被起訴的，法院會進行調解，調解不成的，如果業主確實未交物業費的，判決業主繳納，拒絕履行的，物業公司可以申請強制執行。

　　【法律依據】

　　《民法總則》第一百八十八條規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護；有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

　　物業在持續服務期內一直有效。物業公司撤離以後，兩年之內不主張權利的，按相關法律，不能再提起訴訟。

　　所謂2年時限，只是司法部門受理不受理案件的時間範圍。並不是拖欠兩年，就屬於合法失效了。

　　特別是物業公司如果舉證欠費期間一直在催繳，而欠費人一直拒絕繳費的，那麼這個欠費一直有效。

　　法律依據：《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，在物業服務企業書面催繳的合理期限內，向法院請求業主交納物業費的，法院應予支援。