上海二手房差額增值稅計算方法

　　上海二手房差額增值稅計算方法具體如下：

　　1、對於一般納稅人來說，具體計算方法為計稅銷售額=（取得的全部含稅價款和價外費用－支付給其他單位或個人的含稅價款）÷（1+對應徵稅應稅服務適用的增值稅稅率或徵收率）。

　　2、對於小規模納稅人來說，具體計算方法為計稅銷售額=（取得的全部含稅價款和價外費用－支付給其他單位或個人的含稅價款）÷（1+徵收率）。

　　差額徵收是指營業稅專案，“營改增”試點地區延續該政策，8月1日後由於全國推廣，那麼增值稅一般納稅人就沒有這個政策了。指試點地區提供營業稅改徵增值稅應稅服務的納稅人，按照國家有關營業稅差額徵稅的政策規定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付給規定範圍納稅人的規定專案價款後的不含稅餘額為銷售額的徵稅方法。差額=總營業額-支付給另外的營業額（成本），如，工程應計稅的營業額=總工程營業額-分包工程的營業額。如，旅遊應計稅的營業額=旅遊總收入-支付給外地地接的費用。

　　二手房增值稅的計算方式是以差額或者全額的方法計算(未滿兩年)全部房款÷1.05×抄5%×1.13。增值稅的徵收方式有：第一步是核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率，徵收這種模式，類似於目前的個人所得稅徵收的方式，第二步是減除法定扣除專案金額之後，按照四級超率累進稅率徵收增值稅，由國家稅務局負責徵收稅收收入中50%為中央財政收入。50%為地方收入。進口環節的增值稅由海關負責徵收，稅收收入全部為中央財政收入。

　　1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

　　2、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。

　　3、過去徵收5%的營業稅。改徵增值稅後雖然稅率還是5%，但由於增值稅是價外稅。

　　營業稅可以細分為：

　　1、房產證未滿五年的，需要繳納總房價的5.5%，

　　2、房產證滿5年的，並且面積在144以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.5%，

　　3、房產證滿5年的，並且面積在144以下的不需要繳納。