小產權房的房產證由鄉鎮頒發，個人並沒有實際的產權，個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之後才能夠進行。小產權房的建設用地一般是歸鄉集體所有，並且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。購買小產權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受，職工可以自由或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。大產權房的用地是由國家劃撥或者轉讓的，銷售物件可以是任何人。購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設專案，可導致部分專案停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房後如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
大產權房就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易，買的房建在合法的建築用地上，大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，通常未辦理相關證件，也未繳納土地出讓金等費用。該類房屋的產權證不是由國家房管部門頒發的房產證，而是由鄉政府或村政府頒發的集體所有權憑證，因此該類房屋的購房合同在國土房管局無法備案，所謂產權證也不具備法律效力。
小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，職工並沒有實際的產權；大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。職工想要轉讓小產權房的話，必須在購買五年之後才能夠進行；職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有，並且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住；大產權房的用地是由國家（也就是當地政府）劃撥或者轉讓的，銷售物件可以是任何人。
1、農村宅基地房就是建設在宅基地上的合法建築。按照規定，農村的農民朋友，凡事屬於該村集體內部成員的，都可以獲得自家宅基地房的合法證件，比如房產證。
2、而小產權房一般是該農村所在的村委會或者鄉政府單獨開發的，或者聯合開發商一起開發建設，然後由他們製作房屋所屬權證書的房子。對於城裡人來說，購買宅基地房和小產權房，由於他不是村集體內部成員，所以他無法獲得合法的房屋所有權證書。
3、所以，農村的宅基地房是合法合規的，它是隻存在於農村的宅基地上的建築。而小產權房可能修建的地方有農村宅基地、農村集體建設用地和農業用地，但不管它建於哪裡，都是違法修建，所以應該屬於是違法建築。
總的來說，宅基地房一般屬於集體土地上自建的，小產權房一般指集體組織和開發商在集體土地上合作開發的。