公寓房和住宅房的區別：
1、公寓為商用水電費按商用算，土地使用年限為50年，不可以籤戶口。住宅水電費按民用算，土地使用年限為70年。
2、公寓交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價格要比住宅稍高。
3、公寓普遍的特點是位置屬於中心地段，一般以小戶型全裝修出現。居住人群主要以長住的商務客群為主，看重的是便利的位置和準酒店式的居住體驗，同時比酒店低的租金。但也有極個別的是不同的產品，如上海的王子晶品，是大戶型超豪華的產品，但是客群只是層次更高，以家庭一起過來居住的長住商務客。
4、從功能上來講，公寓要在保證基本居住功能的基礎上，更講究舒適性、功能的完備性、服務和結構的合理性。首先，單套公寓的面積要達到120平方米，這樣它才能在室內功能分割槽上做得比較好，面積過小，就不能體現分割槽，那麼舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空間面積也應該大。
1、建築面積：建築面積百分比不受限制，在中央商務區內，公寓的建築面積佔專案總住宅面積的比例不受限制；而普通住宅的建築面積與總住宅面積的比是有限制要求的。
2、日照條件：公寓的日照條件比住宅差，按照《住宅建築設計規範》的有關規定，居住產品中的住宅，必須滿足日照、採光等相關條件；而公寓則不一定，因此同一幢樓中公寓的日照條件可能比住宅差。
3、使用年限：在使用的年限，住宅房和公寓房也是有區別的。前者的使用年限可高達70年左右，而後者通常為50年左右。
4、土地性質：住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地（商住）、商業用地或教育用地等其它性質用地上。
5、產權證的用途欄登記不同，監管部門對公寓進行房屋產權登記時必須明確為公寓”，並在房屋產權證上的房屋用途一欄標註為公寓”。
6、購買價格：公寓房的首付貸款是比住宅房高出許多。一般都是要首付五成的費用，但是相對總體來說，公寓房子的價格是比住宅房便宜。
8、落戶規定：公寓不能落戶，公寓如果是在商業用地上建起的專案，是商業性質，就不能落戶；如果是在住宅用地上建起的房屋在滿足一定條件的前提下，比如60平以上，根據不同地區的要求不同，有些地方也是可以落戶的。
9、居住舒適度：普通住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密也比較好。而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。相對於公寓房，住宅房的環境和舒適度更好，它有相關的住宅綠化和休閒區。
10、水電費用：水電費的計算不同，住宅房可使用明火進行日常生活，而相關的公寓房大部分是限制的，一般都是電器化的生活，公寓樓水電費按商用計算，而普通住宅的水電費按民用算。
1、公寓房不受建築面積百分比限制
普通住宅在建築面積和總住宅面積在比例上面有硬性規定，公寓房則沒有這方面的限制。
2、公寓房日照條件比住宅差
普通住宅必須滿足採光和日照的要求才能作為商品房出售，公寓房則沒有這方面的要求，因此一般來說公寓房的採光和日照條件都比普通住宅更差。
3、土地性質不同
公寓房的用地性質通常為商業用地、教育用地或者綜合用地，而普通住宅只能建造在住宅用地上。
4、土地使用權年限不同
公寓房的土地使用權年限一般為40年或者50年，普通住宅的土地使用權年限一般為70年。
5、公寓房日常生活費用更高
公寓房一般建造在商業用地上，所以日常生活中的水、電、燃氣、物業費用都按照商用標準來收費，所以通常情況下會比普通住宅貴上一個好幾倍。
6、公寓房不享受購房入戶的政策
很多人買房子是為了小孩就近入學或者享受城市醫療保障等等福利，但是購房公寓房卻沒有辦法辦理入戶手續，因此也不能享受入戶帶來的一系列優待和福利。
7、公寓房和普通住宅在銀行貸款政策上不同
公寓房一般需要使用商業貸款來買房，所以銀行貸款利率會比較高，貸款的年限也比較短，貸款的首付比例也比較高。對於資金比較緊張的購房人群來說，是一個不小的壓力。