房屋補充協議的成立生效與主合同成立生效的依據相同，補充協議有效須具備形式要件和實質要件。形式要件包括兩個方面：
1、法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式；
2、當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。法律依據：《中華人民共和國合同法》第六十一條合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。實質要件包括三個方面：
1、主體合格。即當事人應具備相應的民事行為能力。
2、當事人意思表示真實。
3、不違反法律行政法規強制性規定，不損害社會公共利益，不違背公序良俗。
原房屋補充協議需要做到以下幾點：
1、貸款失敗的相關責任要寫清：如果購房者簽了合同，也付了首付，貸款卻辦不下來，房子買不了了，那購房者該怎麼辦？責任該由誰來承擔？這些都需要在補充協議中提前約定好，明確各種情況下的責任問題。
2、公攤面積要寫清：購房者最好能在購房補充協議中約定清楚公攤面積的具體大小和位置，而且還要註明如果公攤發生變更的情況，該如何解決，避免日後因此而發生購房糾紛。
3、物業管理問題要寫清：一般新小區前期都是由開發商指定物業進行合作，或者自己有物業公司進駐，但無論怎樣，購房者都要寫清物業公司、資質、物業費的繳納標準等。
4、開發商的其它承諾要寫清：在售樓階段，置業顧問一般會運用各種促銷手段來吸引購房者買房，比如贈送面積、學校學位、停車位等等，收房之後業主才發現被騙了，而開發商卻拒絕承認曾經許下的承諾。為了維護自身利益，最好在補充協議中將承諾一一寫清楚，並註明違約責任。
1、補充協議是我們對主合同所約定不明的事項進行進一步明確所簽訂的協議。
2、購房合同補充協議範本
3、甲方（出賣方）：
4、乙方（買受方）：
5、鑑於甲乙雙方經丙方居間就坐落於 的房屋（該房屋）簽署了《北京市存量房屋買賣合同》（ 《買賣合同》 ），現三方經友好協商就房屋買賣事宜做出補充約定如下：
6、第一條：成交價格
7、甲乙雙方同意，交易房屋價款及傢俱家電、裝飾裝修及配套設施作價兩者總計為人民幣（大寫） 元整，此價格為甲方淨得價，不含稅。
8、第二條 關於房屋教育具體事宜的約定
（１）定金：乙方於月日向甲方支付定金人民幣（大寫）元整。
（２）首付款：乙方於請約定支付時間或條件）將首付款人民（大 寫） 元整［該金額口包含口不包含乙方已支付的全部定金人民幣（大 寫） 元整以口自行支付／口資金託管口資金監管的方式支付甲方。
（３）物業交割：甲方雙方應當在交割手續，丙方陪同。甲乙雙方一致同意，乙方從本協議約定的購房款中留存人民幣（大寫） 元整作為物業交割保證金，該保證金應於甲乙雙方辦理物業交割當日，由乙方支付給甲方。
9、第三條 稅費的承擔
10、甲乙雙方同意，本交易涉及的水費全部由方承擔，並直接向主管機關交納。
11、第四條 違約責任
（一）甲乙雙方任何一方逾期旅行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算想守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。
（二）甲方若出現下列情形之一的，甲方構成根本違約，且一方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同。
（１）甲方提供的該房屋所有權證的，原購房合同等相關產權證明手續不真是、不完整、無效，導致一方無法取得房屋所有權的；
（２）該房屋被查封或限制轉讓，導致一方無法取得所有權的；
（３）逾期履行本補充協議第二條雲頂的義務超過十五日的；
（４）拒絕將該房屋出售給乙或者擅自提高房屋交易價格的；
（５）將該房屋出售給第三方的。
12、甲方出現上述根本違約情形之一的，甲方應在違約行為發生之日起十五日內，以相當於該房屋總價款的２０％向乙方支付違約金；丙方胡搜去乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。
13、乙方若出現下列情形之一的，乙方構成根本違約，且甲方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：
（１）提供的證件等購房所需的自理不完整、不真實或無效，導致無法辦理房屋所有權轉移登陸手續的；
（２）拒絕購買該房屋的；
（３）逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過十五日的。
14、乙方出現上述根本違約情形之一的，乙方應在違約行為發生之日起十五日內，以相當於該房屋總價款的２０％向甲方支付違約金；乙方向甲方已支付的全部款項衝抵違約金，多退少補；丙方收取乙方的費用不予退還。
15、第五條 其他
（1）在甲乙雙方各自提供的證件等資料真實有效、並積極配合的前提下，丙方按照國家政策規定協助雙方完成交易。
（2）本協議一式三份，甲乙丙三方各持一份，具有同等法律效力。如本協議與《買賣合同》、《居間服務合同》、過戶、按揭代理合同》約定不一致的，均以本協議為準。
16、關於房屋租約的約定：口有／口無
17、交易房屋的租賃期限至 年 月 日止；就房屋租賃事宜，甲乙雙方一致同意：
18、關於央產房的約定：口有／口無
19、甲方應於 年 月 日前取得《中央在京單位已購公房上市出售登記表》：如未能按期取得，
20、則應承擔相關責任。
21、關於裝修、傢俱、家電等附屬設施清單的約定：口有／口無
22、以下附屬設施隨房屋一併轉移並交付給乙方：
（１）裝修包括：
（２）傢俱包括：
（３）家電包括：
23、關於限購政策導致本協議無法履行時已 支付款項的具體約定：：口有／口無
24、對乙方已支付的房屋的約定：
25、對已支付的或應支付的代理費的約定：
26、其他約定：口有／口無
27、全部款項並支付乙方總房款５０％的違約金。
28、部款項，並收取總房款５０％違約金。
29、甲方（出賣方）：
30、委託代理人：
31、丙方（居間方）：北京鏈家房地產經紀有限公司
32、經 辦 人：
33、聯 系 電 話：
34、乙方（買受方）：
35、委託代理人：