小產權房指的是什麼

　　1、小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。

　　2、“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

　　3、該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

　　我們國家現階段存在以下三種小產權房：

　　(1)針對開發商的產權而言，將開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權;這種叫法是因為購房人的產權是由開發商一個產權分割來的;

　　(2)按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權;按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房;

　　(3)按產權證的發證機關來區分，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府頒發產權證書的叫小產權，又被稱為鄉產權。

　　第1、2類情形的小產權房，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣。第3類情形小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

　　法律依據：

　　《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權發生轉移的除外。

　　1、要看開發主體的合法性。一般情況下，進行城中村開發的主體有可能是村民，也可能是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體或者是村委會依法委託的房地產開發企業。但是不論主體究竟是哪個，我們在決定選購小產權房時一定要擦亮眼睛確認主體取得合法資格開發土地。

　　2、還要看小產權房是否取得了國有土地使用證。只有擁有了這個證才能確認它的土地性質。

　　3、還需要留意它是否符合深圳的城市規劃。只有符合城市的規劃，小產權房的房屋產權證書才有可能在未來某一天有取得的可能性。否則購房者需要承擔很大的風險。

　　4、一定要看看有沒有取得建築工程施工許可證。只有擁有了這些許可證，才能確保我們購房的合理性。規避風險避免可能發生的一些糾紛與問題。