工業用地上寫字樓能抵押嗎，說明如下：
1、首先工業地產上不能做寫字樓，否則用地屬性就變了，因為寫字樓是屬於商業土地，所以工業用地上的寫字樓不能進行抵押。
2、如果是變更土地使用性質後，還需要到建設機關辦理規劃和建設手續，只有取得了合法的手續和產權，才能進行抵押。
相關說明：
1、寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用於住人的。這是房屋的房產證上有明確註明的。寫字樓原意是指用於辦公的建築物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行資訊的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。”
2、寫字樓市場流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，並沒有固定標準，因為誰也不願意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕牆、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似於酒店星級評定的方法。但對於寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。
工業用地上的辦公樓能買賣嗎，說明如下：
1、工業用地上建設的辦公樓不能買賣，需要查閱其是否辦理了土地變更手續及建設用地和規劃建設手續等。
2、工業用地上建設辦公樓，涉及土地使用性質的轉變，需要在建設前事先到土地管理部門申請變更用地性質，繳納出讓金，方可以變更。變更土地使用性質後，還需要到建設機關辦理規劃和建設手續，只有取得了合法的手續，才可以買賣。
相關說明：
1、法律依據：《土地法》第五十三條經批准的建設專案需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規規定的有關檔案，向有批准權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主管部門審查，報本級人民政府批准。2、建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；《工業專案建設用地控制指標》工業專案所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業專案總用地面積的7%。嚴禁在工業專案用地範圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。
企業自建辦公樓是能買賣的，但是有以下幾種風險：
1、不能落戶。因為土地性質本身是商業，不存在上戶口的說法，導致很多想憑藉房屋戶口上學的小孩不能以此地址作為戶口憑證申請入學。這種情況在一線城市尤為明顯。
2、不好出售。因為商業性質房屋辦存在自身難以改變的缺陷，比如生活成本較高等，未來接手人群比較少，不好出手，尤其是三四線城市，住宅的庫存都很難去化，更何況商業性質房屋呢。
3、風險性較大。很多商業性質房屋用的是民水民電，並且開發商私下裡給通了燃氣，但是一旦政策收緊，商業性質房屋肯定首當其衝，直接拆除的事件不是沒有出現過。
4、貸款難度大。購買商業性質房屋不可以使用公積金貸款，且採用商業貸款的時候一般需要面臨首付最低50%，貸款期限最長為10年的限制。