房產原值如何評估

　　一般所說的房產原值，指房產的原始入賬價值，一般是不需要計算的，也無法進行評估。

　　房產原值包括以下幾種：

　　1、自建的房子：需求供給原土地申請運用、建房申請等費稅、修建公司的修建、修建材料和裝飾等的累計總和。

　　2、採購的商品房：原開發公司售房、契稅單、裝飾等的累計總和。

　　3、採購的二手房：本來房主交易時的營業稅確定交納、個稅確定交納、契稅單、裝飾等的累計總和。

　　4、拍賣的房子：原拍賣單、納稅單、裝飾等的累計總和。

　　5、屬共有產業改變名字的房子：如因離婚改變名字的房子等按改變之前的來歷分類。

　　房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。對投資聯營的房產，在計徵房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產餘值作為計稅依據，計徵房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。

　　根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋徵收評估辦法》第三條規定，任何單位和個人都不得干預房屋徵收評估、鑑定活動。與房屋徵收當事人有利害關係的，應當迴避。

　　主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設開發法等，因此需要註冊房地產估價師根據評估物件和當地房地產市場狀況，決定採用哪一種或多種方法對被徵收房屋價值進行評估。《國有土地上房屋徵收評估辦法》規定，被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

　　根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》和《國有土地上房屋徵收評估辦法》可知，如果對評估報告有疑問，可以要求作出具評估報告的房地產價格評估機構作出解釋和說明。如果對評估結果有異議，應當自收到評估報告之日起10日內，攜帶書面複核評估申請向房地產價格評估機構申請複核評估，並指出評估報告存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。

　　房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬裝置或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等裝置；各種管線，電梯、升降機、過道、曬臺等。此外，還應包括同房屋不可分割的室外扶梯、天橋、水箱、冷暖氣裝置、中央空調、下水道、消防設施等。