房產溢價是什麼意思

　　關於房產行業的專業術語非常多，很多外行人並不是很瞭解。那房產溢價是什麼意思？帶大家一起了解下吧。

　　房產溢價意思就是超出計算所有成本在內的土地價格所佔的百分比。

　　溢價、溢價率原本是證券領域的概念，這裡用在房地產上面也恰當。溢價就是比原來的價格高，高出多少用百分比表示就是溢價率，其實就是漲幅。溢就是超出、漫出來的意思，溢價就是指比原來的價格高出的部分。計算公式為土地溢價率=(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%。

　　假如一套原來標價100萬元的房產，透過拍賣或炒作，最後以150萬元成交，那麼這套房子就產生了溢價，溢價率就是(150-100)/100。

　　目前房價的溢價率沒有一個規定，但是溢價率太高或者是太低都對於開發商的利益有著不利的影響，所以大多數情況下都只能依據市場行情，還有購房者的情緒來制定合理的房產溢價率，如果房產利潤率太低會損害到開發商的利益，而溢價率太高又不能被購房者所接受，會直接影響到房產的銷售，所以大多數開發商為了保障利益防止故意壓低房屋銷售，同時鼓勵代理積極銷售房屋會規定房屋專案所有房屋的最低銷售總價，並且將每一套的房屋價格控制在一個範圍內，代理商一般透過他們的推銷來使房價高於基礎價，高於基礎價的就成為溢價率，代理商會對於溢價率部分按比例收取一定的佣金，所以目前房產的溢價率並沒有明確的規定，主要就是跟開發商所規定的基礎價格來決定的，此外代理所推銷的價格，也是直接影響到房產的溢價率。

　　無租使用其他房產中的無租就是說沒有租金的意思。財政部，國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知，第一條有相關的規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產餘值代繳納房產稅。在無租使用情況下，房產稅的納稅義務主體仍為產權所有人，只是由使用人代為繳納房產稅。房產稅屬於財產稅，無租使用的房產，即使是使用人交納，也屬於代扣代繳。而採答用房產餘值徵收，也是為了便於管理。對於無租使用他人或者單位的房產，並沒有明確規定如何繳房產稅，但是可以參照房產餘值來計算繳納，大部分的房產稅徵收物件都是產權所有人，若其房產所有權主體人不在當地的話，房產稅由無租使用該房產的人來代為繳納。無租使用的房產若是用來生產或者經營的話，是還需要繳納相關的土地使用稅，由實際使用人來繳納。