通常法院民事執行不動產拍賣的，會在拍賣十五日前在法院網站刊載公告，競拍者可瀏覽網站獲得相關資訊，並於拍賣前向人民法院預交保證金，保證金的數額由人民法院確定，但通常不低於評估價或者市價的百分之五。之後競買人憑藉本人身份有效證明及保證金收據參與房屋拍賣，出價高者得房。法拍房是指投資人透過拍賣機構競買強制拍賣的房地產，投資人可以是公司，中介組織或個人，強制拍賣的房地產標的物是指國家行政機關依法沒收的房地產，充抵稅款，罰款的房地產，人民法院依法沒收的房地產，充抵罰金，罰款的房地產以及無法返還的追回房地產，依照國有資產管理規定須以拍賣方式處置的國有房地產，以及金融機構依法實行抵押權的房地產，企業破產清償抵債的房地產，房地產拍賣交易成為房地產交易的重要形式之一，房地產拍賣市場是拍賣市場，同時也是房地產交易市場的重要組成部分，法拍房將屬於銀行，房主將不參與房子的出售，但銷售法拍房不是透過銀行來進行的，而是以信託拍賣的形式在當地的法院進行的。
法拍房雖然價格比較便宜，但是這其中的風險也是非常多的，稍不注意就可能掉入坑裡了，其中“買賣不破租賃”是最常見的一種情形，那麼，購買法拍房應該注意什麼？買了法拍房遇到惡意租賃該怎麼辦？下面小編就帶來介紹。
購買法拍房應該注意什麼
雖然法拍房的起拍價較低，但可能涉及多種風險問題，最常見的情形就是被拍賣房屋上有租賃，承租人以“買賣不破租賃”為由來對抗法院執行。
“買賣不破租賃”是指在租賃關係存續期間，租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。由於在抵押權實現時，租賃物的所有權自會因拍賣、變賣、折價等實現行為而發生變動，故而抵押權與租賃權的關係也應當遵循“買賣不破租賃”規則。
1.查清法拍房房屋屬性。
競拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否辦理房產證、土地性質等。
若土地為劃撥屬性，房屋可能需補繳土地出讓金，該費用最好提前諮詢當地不動產登記中心瞭解。
2.產權是否涉及二次過戶。
二次過戶指的是房屋已經過2次交易，如果是二次過戶的房屋，可能需承擔兩次過戶的稅費總和。
此外，原業主是否佔用房屋的戶口、學位，是否影響買受人落戶，都需要了解清楚。
3.物業費、水電費是否繳清。
競拍房屋時，法院報出的拍賣價通常是“裸價”，競得者除了要向法院支付房款外，還要承擔一些“隱形”費用，比如原業主拖欠的物業費、水電費等。
瞭解上述費用是否繳清，很有必要。
4.瞭解拍賣原因。
法拍房被拍賣通常是因為債務人無法償還債務，但如果債務人因惡性債務、非自願拍賣等原因，那麼競拍入住後，競得者可能會存在追債、騷擾等麻煩。
5.實地看房，清楚房屋是否存在租賃關係。
在購買法拍房前，還應到現場對房屋結構、質量等進行檢查。
此外，若房屋已經租給他人，競得人要等租賃合同到期後，或支付違約金，才能搬進去。
6.部分法拍房需全款付清。
為讓債權人獲得償債的資金，法拍房一般需要全款付清。
若拍賣檔案中明確可貸款，那麼說明可以辦理按揭，但這種情況對個人徵信、房屋情況等會進行嚴格稽核。
7.清楚競拍規則，避免悔拍。
競得房屋後悔拍，繳納的保證金將不予退還。
如果被認定成惡意悔拍，根據規定，還會對悔拍者採取罰款等相關措施。
買了法拍房遇到惡意租賃該怎麼辦
1.實地考察抵押物，結合物業費、租賃時間、租賃期限、租賃金額以及租賃用途等方面綜合考慮租賃合同的真實性，尋找漏洞，以點破面，維護合法權益。
2.理清時間順序，租賃合同的簽訂日期在法院查封或申請執行人設立抵押的日期之後的，人民法院可直接裁定滌除租賃。執行過程中，被執行人與案外人惡意串通，採取倒籤等方式的，嘗試申請對合同筆跡等進行司法鑑定，核實租賃合同的真實性。
3.把風險提前規避，自己做產調，或者委託專業的助拍機構對租賃關係進行調查。
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