購買法拍房應該注意什麼+買了法拍房遇到惡意租賃該怎麼辦

　　法拍房雖然價格比較便宜，但是這其中的風險也是非常多的，稍不注意就可能掉入坑裡了，其中“買賣不破租賃”是最常見的一種情形，那麼，購買法拍房應該注意什麼？買了法拍房遇到惡意租賃該怎麼辦？下面小編就帶來介紹。

　　購買法拍房應該注意什麼

　　雖然法拍房的起拍價較低，但可能涉及多種風險問題，最常見的情形就是被拍賣房屋上有租賃，承租人以“買賣不破租賃”為由來對抗法院執行。

　　“買賣不破租賃”是指在租賃關係存續期間，租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。由於在抵押權實現時，租賃物的所有權自會因拍賣、變賣、折價等實現行為而發生變動，故而抵押權與租賃權的關係也應當遵循“買賣不破租賃”規則。

　　1.查清法拍房房屋屬性。

　　競拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否辦理房產證、土地性質等。

　　若土地為劃撥屬性，房屋可能需補繳土地出讓金，該費用最好提前諮詢當地不動產登記中心瞭解。

　　2.產權是否涉及二次過戶。

　　二次過戶指的是房屋已經過2次交易，如果是二次過戶的房屋，可能需承擔兩次過戶的稅費總和。

　　此外，原業主是否佔用房屋的戶口、學位，是否影響買受人落戶，都需要了解清楚。

　　3.物業費、水電費是否繳清。

　　競拍房屋時，法院報出的拍賣價通常是“裸價”，競得者除了要向法院支付房款外，還要承擔一些“隱形”費用，比如原業主拖欠的物業費、水電費等。

　　瞭解上述費用是否繳清，很有必要。

　　4.瞭解拍賣原因。

　　法拍房被拍賣通常是因為債務人無法償還債務，但如果債務人因惡性債務、非自願拍賣等原因，那麼競拍入住後，競得者可能會存在追債、騷擾等麻煩。

　　5.實地看房，清楚房屋是否存在租賃關係。

　　在購買法拍房前，還應到現場對房屋結構、質量等進行檢查。

　　此外，若房屋已經租給他人，競得人要等租賃合同到期後，或支付違約金，才能搬進去。

　　6.部分法拍房需全款付清。

　　為讓債權人獲得償債的資金，法拍房一般需要全款付清。

　　若拍賣檔案中明確可貸款，那麼說明可以辦理按揭，但這種情況對個人徵信、房屋情況等會進行嚴格稽核。

　　7.清楚競拍規則，避免悔拍。

　　競得房屋後悔拍，繳納的保證金將不予退還。

　　如果被認定成惡意悔拍，根據規定，還會對悔拍者採取罰款等相關措施。

　　買了法拍房遇到惡意租賃該怎麼辦

　　1.實地考察抵押物，結合物業費、租賃時間、租賃期限、租賃金額以及租賃用途等方面綜合考慮租賃合同的真實性，尋找漏洞，以點破面，維護合法權益。

　　2.理清時間順序，租賃合同的簽訂日期在法院查封或申請執行人設立抵押的日期之後的，人民法院可直接裁定滌除租賃。執行過程中，被執行人與案外人惡意串通，採取倒籤等方式的，嘗試申請對合同筆跡等進行司法鑑定，核實租賃合同的真實性。

　　3.把風險提前規避，自己做產調，或者委託專業的助拍機構對租賃關係進行調查。

　　2022年，全國法拍房數量猛增，比市場價便宜的法拍房受到熱捧，能夠撿漏也是挺不錯的 ，但是有的時候我們也要多多的注意一點，不然的話真的是會適得其反!那麼購買法拍房應該注意什麼？要不要選擇買法拍房？下面小編帶來介紹。

　　購買法拍房應該注意什麼

　　法拍房是法院強制執行拍賣的房子，是指人民法院在民事案件強制執行程式中，按程式自行進行或委託拍賣機構公開處理債務人的財產，以清償債權人債權，一般比市場價要低一些。

　　1、瞭解拍賣原因。法拍房一般是因為原房主無法履行債務，導致債權人對法院進行起訴，從而導致房屋被法院強制執行拍賣，大多數人都是由於不良投資、資金鍊斷了或者是借了高利貸無力償還跑路了導致的，若原房主的性格比較賴皮的話，有可能會回來製造麻煩、鬧事，給新房主帶來無盡的麻煩。

　　2、實地看房。購買法拍房之前，應該先到房屋現場進行詳細的參觀，看看房屋結構、質量等是否有出現很大的瑕疵，並且需要了解清楚房屋是否已經被租賃出去，若已經出租的話，新房主也沒有權利在租房期限以內把租房人趕出去，只能等合同到期以後才可以，或者是支付違約金給對方，提前解除租房合同。

　　3、房產屬性。購買法拍房之前，還應該瞭解清楚房產的相關屬性情況，例如：是否出讓、使用年限剩餘時間、是否有房產證、稅費是否繳納等等。另外，拍賣成功的朋友，不僅需要支付房屋總款，而且還需要支付拖欠的物業費、水電費等在房產名下的相關費用。

　　要不要選擇買法拍房

　　能有很多人現在已經對於法拍房動心了，但是我覺得如果是我的話，我還是仍然不會去選擇的，因為我覺得唐先生屬於比較幸運的，然後眼光比較好，找到了這樣的專業團隊去幫助他解決背後的問題。

　　但是如果放到我們這，首先就是不確定這個專業團隊是否能夠把每一個問題都排除，其次就是是不是每一個問題都能夠解決呀?所以有了這些顧慮之後，我覺得我不會選擇法拍房。

　　1、回遷房買賣無法辦理北京的預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反北京的法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。

　　2、北京的回遷房買賣儘量要求賣方的順序繼承人簽字。因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要儘量讓賣方的順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。

　　3、首先要求需要辦理預告登記，在房屋所有人死亡後，需要按照順序繼承的方式進行繼承。在日常生活中，若購買回遷房，價格是比普通的商品房價格便宜的。在購房後，為了避免糾紛，購房者應當及時辦理房產證。