屬於村辦企業才可以轉工業用地，村委會以土地入股，可以簽訂一定年限的使用合同。
（1）農村集體經濟組織或者建設單位持有關建設專案批准檔案，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用申請；
（2）市、縣人民政府土地行政主管部門對建設用地申請進行審查，提出審查意見；
（3）按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，報縣級以上地方人民政府批准，涉及佔用農有地的，應先按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條的規定辦理農用地轉用審批手續；
（4）建設用地經依法批准後，申請用地單位按照規定繳納有關費用，佔用耕地的，並履行開墾新耕地的義務；
（5）工程專案竣工後，由市、縣人民政府土地行政主管部門對用地和開墾耕地情況進行驗收，合格後辦理土地登記手續，核發《集體土地使用並證》，確認建設用地使用權。
鄉鎮企業使用國有土地的，按照《中華人民共和國土地管理法》關於使用國有土地有關規定申請辦理建設用地審批手續。
土地法中明確規定改變用途的條款建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准檔案的規定，使用土地確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准，其中，城市規劃區內改變土地用途的，報批前應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
更改土地用途程式：
填寫變更用途的申請，報送到土地局，逐級上報至主管土地規劃單位。由副市長簽字；拿著批覆到規劃部門辦理規劃變更；與土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，補交土地出讓金 。土地出讓分五類，即商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。
1、現在工業用地要轉商業用地是比較困難的，除非說你有足夠的關係網，還是有點點操作空間的，但是現在也非常少見，很多開發商都會以工業工地的模式地價先把地拍到手，然後在透過關係改為商業用地。
2、工業用地的住房必須改變土地性質，才可以活動土地證，如果沒有，那麼該房子是無法交易的，而且還會被認為違法操作，購買這類的房子風險非常大。
3、在購買房子前一定要調查該房子是否五證齊全，如果土地性質改變了，或者已獲得房產證的話，才可以正常過戶。
4、如果要改變，一定要複合城市的規劃，而且需要相關部門的批准簽字才有法律效率。而且要對規劃用地透過招標、掛牌以及公示等方式進行，工業用地的原使用人不能自行買賣。
5、還有一個非常重要的就是，土地的獲得方式，如果是劃撥用地，政府有要求就要按市場形勢公開交易，如果是出讓的方式，那就不需要強制掛拍。