商業房產是指可以用於營業的房產，而擁有商業房產證則證明房主有支配其使用的權利。開民宿需要辦理的手續如下：開民宿首先需要做的就是當地的工商部門辦理工商執照。然後還要去當地的公安局的治安支隊，去辦理民宿經營的許可證；民宿必須要有健全的訪客登記制度，同時還要有一系列的貴重物品登記制度，還要定期參與旅館業的從業人員培訓，另外還要到當地的消防支隊辦理相關的消防手續；在開民宿之前，還需要進行申請經營旅館業的備案手續，不論是專營還是兼營，都應該依法開業審批備案手續；申請開辦民宿，需要經過當地主管部門的審批與核准，領取了相關的營業執照之後，民宿才能開始營業。經過允許開業的，在進行變更等情況時，還需要在當地的公安局進行備案。
1、需要辦理工商執照：辦理人需要確定公司型別，想好公司名字。核名通過後，準備辦理營業執照所需要的資料。提交給工商局，進行開業登記申請。一般工商執照在一到三個工作日辦理完成，攜辦理人身份證即可領取。2、需要辦理民宿經營許可證：去當地的公安局的治安支隊，去辦理民宿經營的許可證。包括安保制度，旅客登機制度，貴重物品儲存登記制度，還要接受他們的專業人員培訓等等，最後辦理單位會安排專門的審查人員對名宿的安保措施，消防，規模，床位，臥室面積等進行審查，審查透過的才能辦理執照的。3、需要辦理稅務登記證：領取稅務登記表，並按要求填寫。納稅人設立時有關的章程合同協議書的影印件。法定代表人身份證明材料四，如果是分支機構的，還應提交總機構稅務登記證副本的影印件。如之前已辦理臨時稅務登記證的，應當提交原件，配合回收。4、需要辦理特種行業許可證：首先需要符合條件，準備齊全材料之後，申請單位向管轄地公安機關提交申請書和申請材料，稽核機關對申請材料，申請單位經營場地進行檢查。5、需要辦理消防檢查合格意見書。6、需要辦理食品流通許可證或餐飲服務許可證：在當地食品藥品監督管理部門辦理。
認定為商業用房需要換房產證嗎，說明如下：
1、認定為商業用房是需要換房產證的。
2、《物權法》第七十七條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
相關說明：
1、原則上，業主不可以將住宅用房改為商業用房。如果相關法律、法規或小區業主管理規約明確規定，業主不能將住宅改為商業用房的，則業主絕不可以改變房屋用途。業主是房屋的所有權人，根據民法通則規定，業主有權對其房屋進行佔有、使用、收益、處分，但由於建築物構造上的一體性，業主在行使權利時不得損害其他業主的合法權利。
2、《物權法》第七十一條規定，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
3、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規及業主管理規約的前提下，並經有利害關係的業主同意，可以住改商。