開發商土地抵押後能否辦理土地證

　　依據我國物權法的規定，未取得土地使用權的土地是不能抵押的，所以開發商應該是取得土地使用權，然後才能辦理抵押，不是先抵押後辦理土地使用證。

　　【法律依據】

　　《中華人民共和國物權法》第一百八十條，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

　　(一)建築物和其他土地附著物；

　　(二)建設用地使用權；

　　(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

　　(四)生產裝置、原材料、半成品、產品；

　　(五)正在建造的建築物、船舶、航空器；

　　(六)交通運輸工具；

　　(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

　　抵押人可以將前款所列財產一併抵押。

　　土地抵押後是能夠辦理預售證的，不過先要辦解押，在建工程抵押的話絕對不能辦理預售證，因為如果辦理預售證的話，就把抵押的風險轉嫁到購房人的身上，這是不允許的。因為辦理預售許可證之後，預售的房產可以進行抵押，而將土地抵押就是重複抵押了。若開發商將已抵押的在建工程進行預售，在辦理預售時就應徵得抵押權人同意後才能預售，而抵押權人對預售出去在建工程就已經放棄了抵押權，因此，作為抵押權人應加強預售資金的回收管理，登記機構在辦理在建工程抵押後也應注意預售情況的變化，已抵押在建工程預售需要有抵押權人同意預售的證明，對於預售的商品房應要求開發商及時備案，按購房者申請及時辦理預告登記和商品房抵押預告登記，對已售部分及時辦理變更登記，避免登記交叉。一般國有土地出讓金等，就可以辦理土地證，一般是30個工作日即可辦結。預售證屬於住建局頒發，時間也是30個工作日。

　　土地抵押了能辦理預售許可證嗎，說明如下：

　　土地抵押了能辦理預售許可證，開發商將已抵押的在建工程進行預售，在辦理預售許可時就應徵得抵押權人同意，抵押權人同意後才能進行預售。

　　相關說明：

　　1、抵押權人出具了同意預售證明後，對預售出去的這部分在建工程就已經放棄了抵押權，因此，作為抵押權人應加強對預售資金的回收管理，登記機構在辦理在建工程抵押後也應注意預售情況。

　　2、根據《城市商品房預售管理辦法》第5條規定：“商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。符合上述條件的，可以辦理商品房預售許可手續”。