簽了認購書可以退房，但是如果不買房，那麼購房定金也不會退還。房屋認購書中所約定的購房定金是受法律保護的。也就是說，如果由於購房者的原因不能簽訂購房合同的，那麼開發商就無需退還定金。《合同法》第一百一十五條，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
認購書為預約合同，其效力必須區別於本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協議。預約和本約最根本的區別在於：預約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內容請求履行。根據法律法規的相關規定，給付定金的一方不履行約定的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的，應該雙倍返還定金。
買房只簽了認購書可以退房。只簽訂認購書的，可以反悔，要求退還首付款。嚴格來說，沒有簽訂購房合同前，雙方不是合同主體，購房人對房屋不享有任何權利，不能稱為退房。而只是對認購書的反悔。
對於反悔的責任，如果認購書有約定的，按約定處理；沒有約定的，應當全額退還首付款。
籤認購書前要注意：
一、審查開發商是否具備銷售條件。在購房者簽訂房屋認購書之前，一定要確定開發商已經拿到預售許可證了。因為一般來說，若是沒有預售許可證資質的專案，就算和開發商簽訂了認購協議書，也是不會受法律保護的。
二、規避受牽制條款。在購房者簽訂認購書時，一定要注意認購書裡是否有受牽制條款。
三、不使用模糊概念。一般來說，在簽訂認購書時，購房者往往都是已經和置業顧問談好價格、戶型等資訊了。
四、格式條款進行認真審查。對於房屋認購書裡的格式條款，尤其是關於定金的約定，一定要特別注意。
簽了認購書是可以退房的，首先，雙方要到房地產發證機關辦理房產證過戶或登出手續，買房人也可以透過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出，因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等。其次，如果購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償；因購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的，開發商無需承擔賠償責任。然後，買房人提出退房要求後15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，並且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續。最後，開發商應當在買房人發出退房通知後，將全部購房款返還給買房人，並且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續，如果無法辦理完成前述內容，開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。