商業土地可以辦住宅的房產證嗎

　　房屋產權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，屆滿自動續期，續費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金），補的費用最多不會超過5位數。購買是人們取得產權的一種主要形式。辦房產證的過程為首先由開發商辦理房屋初始登記，取得產權證書。購房人持夫妻身份證明、結婚證、繳款發票、契稅票、登記申請書、購房合同以及開發商提供的產權證書影印件到當地房屋登記機關申請房屋產權轉移登記，並申請房屋測繪和繳納住宅共用部位維修基金。經房屋登記機關稽核後，在登記簿予以記載，隨後，頒發產權證書。與商品住宅的區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異：土地使用年限不同商業住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年；產權性質不同商品住宅屬於商品屬性的普通住宅；商業住宅屬於非普通住宅。

　　現有商業房產證能改住宅房產證嗎，說明如下：

　　1、《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”

　　2、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規及業主管理規約的前提下，並經有利害關係的業主同意，可以住改商。

　　①住改商不得違反法律、法規及管理規約的禁止性規定。

　　②住改商必須經有利害關係的業主同意。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（徵求意見稿）第八條規定：“因其他業主將住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關係的業主’。

　　③業主將住宅用房改變為商業用房的，應當告知物業服務企業。

　　商業用房辦了房產證用交稅，包括如下費用：

　　繳納公共維修金，契稅，公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發商的辦事人員，開發商會詳細告知。需要注意的是，無論是小區辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需檔案，一旦遺失會影響獲得房產證。

　　繳納稅費情況如下：

　　賣方

　　1、個人所得稅3%

　　2、交易手續費1%

　　3、合同印花稅0.5%

　　4、土地增值稅6%

　　5、營業稅5.6%（差額部分）

　　買方

　　1、契稅3%

　　2、交易手續費1%

　　3、合同印花稅0.5%

　　4、轉移登記費550元/戶

　　5、工本費103.8元/戶

　　6、評估費3-5%