如何做好土地增值稅清算

　　基本原則 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除專案金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行稽核，依法徵收土地增值稅。

　　徵管方式 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人在專案全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該專案全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。

　　清算條件 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（一）房地產開發專案全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的；（三）直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產開發專案，已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應在辦理登出登記前進行土地增值稅清算。

　　清算期限 對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的專案，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的專案，由主管稅務機關確定是否進行清算；對於確定需要進行清算的專案，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定處理。

　　清算單位 土地增值稅清算應該以國家有關部門審批的房地產開發專案為單位進行清算。對於分期開發的專案，以分期專案為清算單位。如果開發專案中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　清算資料 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料。（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。（二）房地產開發專案清算說明，主要內容應包括房地產開發專案立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。（三）專案竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、專案工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應專案記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證影印件。（四）納稅人委託稅務中介機構稽核鑑證的清算專案，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑑證報告》。

　　徵收方法 （1）增值額未超過扣除專案金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除專案金額50%，未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除係數為5%；（3）增值額超過扣除專案金額100%，未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除係數為15%；（4）增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除係數為35%；(5)房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免徵土地增值稅。 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定。其計算公式為：應納稅額=增值額×適用稅率－扣除專案金額×速算扣除係數徵收辦法。

　　國家法律規定 第一條 為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除專案金額後的餘額，為增值額。第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第六條 計算增值額的扣除專案：(一)取得土地使用權所支付的金額;(二)開發土地的成本、費用;(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;(四)與轉讓房地產有關的稅金;(五)財政部規定的其他扣除專案。第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除專案金額50%、未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除專案金額100%、未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%。第八條 有下列情形之一的，免徵土地增值稅：(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除專案金額20%的;(二)因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。

　　首先，財務工作人員要對房產的銷售收入進行清理並編制表格。如果是全部都已銷售並開具發票的還好計算，那計入土增清算的收入就是主營業務收入-房屋銷售收入。如果只是部分已銷售並開具發票的，那麼就要清理那沒有開發票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用繳土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發票的房屋，有哪些是視同銷售的也要徵繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。

　　清理完收入以後，就要對可以扣除的專案進行清理。為了便於後期填制土地增值稅申報表，可以把扣除的專案按以下六大類來進行分類並編制表格：1、前期工程費2、建築安裝工程費3、基礎設施建設費4、公共配套費5、開發間接費6、利息費用這六大類的成本費用，都必須有發票才能進入扣除專案，如果沒有發票是不能進入扣除專案的。有的房地產企業有多個專案，有些成本費用是共用的，怎麼分配呢？小編整理了下分配的方法。

　　把收入和可扣除專案清理好後，就要開始找證據了，證明自己提供的資料真實可靠，比如收入類，如果有些是用來出租的，不用算入土地增值稅收入，那麼就要提供出租合同和發票。準備稅務局要求的各種資料，稅務局要求你進行土增清算時就會給你一套要提供的資料清單，按清單上準備資料就可以了。

　　把資料和資料準備好以後，就可以進行填制土增清算的表了，一般稅務局要求4月30日以前提交申請表，紙製版和電子版。5月1日-9月30日是稅務局稽核和稽查的時間。這個時間要看各地區稅務局的安排，會有不同。

　　出讓性質二手房有土地增值稅，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權或是地上建築及其附著物並取得收入的任何單位和個人。賣房子的取得收入，所以是由賣方來交。

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除專案金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅物件是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。

　　土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。