房屋租賃合同效力的認定是：
1、出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據租賃合同向出租人主張合同權利。
2、租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力，但未經登記的租賃合同，不得對抗第三人。
3、未經合法批准建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。
【法律依據】
根據《城市房屋租賃管理辦法》第五條，房屋租賃當事人應當遵循自願、平等、互利的原則。
房屋租賃合同效力的認定是：
1、出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據租賃合同向出租人主張合同權利。
2、租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力，但未經登記的租賃合同，不得對抗第三人。
3、未經合法批准建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。
【法律依據】
根據《城市房屋租賃管理辦法》第五條，房屋租賃當事人應當遵循自願、平等、互利的原則。
對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：
(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。
(三)審查是否進行過登記備案。
(四)審查房屋租賃合同的內容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。
【法律依據】
《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
房屋租賃合同效力的認定是出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致後，合同視為成立後就發生法律效力。簽約主體不合格;內容不合法;客體不合格房屋租賃應認定合同無效。
【法律依據】
根據《城市房屋租賃管理辦法》第五條，房屋租賃當事人應當遵循自願、平等、互利的原則。