1、現在工業用地要轉商業用地是比較困難的，除非說你有足夠的關係網，還是有點點操作空間的，但是現在也非常少見，很多開發商都會以工業工地的模式地價先把地拍到手，然後在透過關係改為商業用地。
2、工業用地的住房必須改變土地性質，才可以活動土地證，如果沒有，那麼該房子是無法交易的，而且還會被認為違法操作，購買這類的房子風險非常大。
3、在購買房子前一定要調查該房子是否五證齊全，如果土地性質改變了，或者已獲得房產證的話，才可以正常過戶。
4、如果要改變，一定要複合城市的規劃，而且需要相關部門的批准簽字才有法律效率。而且要對規劃用地透過招標、掛牌以及公示等方式進行，工業用地的原使用人不能自行買賣。
5、還有一個非常重要的就是，土地的獲得方式，如果是劃撥用地，政府有要求就要按市場形勢公開交易，如果是出讓的方式，那就不需要強制掛拍。
土地法中明確規定改變用途的條款建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准檔案的規定，使用土地確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准，其中，城市規劃區內改變土地用途的，報批前應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
更改土地用途程式：
填寫變更用途的申請，報送到土地局，逐級上報至主管土地規劃單位。由副市長簽字；拿著批覆到規劃部門辦理規劃變更；與土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，補交土地出讓金 。土地出讓分五類，即商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。
辦公用地能轉商業住宅用地。其具體流程如下：
1、到規劃部門申請更改房產性質為商業，取得規劃部門同意的檔案。
2、去地政部門補交低價並簽訂補充合同，去登記部門做變更登記。
3、將房產證上的性質更改為商業即可。
商業用房是指各類商店、門市部、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。辦公用地和商業住宅的區別如下：
1、用途不同。商業住宅主要是從事商業行為的所用的房屋，而辦公用地是單位辦公用的房屋。
2、使用性質主體不同。商業住宅的使用主體多為各類商店、門市部等商業使用者，辦公用地的使用主體多為企業、事業、機關等單位。
3、基本樓層不通。商業住宅一般是底層臨街的房屋，辦公用地一般是寫字樓及獨棟的房屋。
4、產權年限不同。商業住宅的產權年限為40年，辦公用地的產權年限為50年。
5、辦公用地有全國統一的建設標準，商業住宅沒有這一標準。