怎樣算是商品房交付不當

　　商品房交付不當通常包括兩種情形：

　　一種是交付的房屋及其相關資料有瑕疵但能補正的。

　　另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補正的。

　　【法律依據】

　　《商品房屋租賃管理辦法》第十條，承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。

　　承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。

　　1、商品房銷售管理辦法第七條規定：商品房現售，應當具備已透過竣工驗收這一條件：第八條規定：房地產開發企業應當在商品房現售前，將房地產專案手冊及符合商品房現售條件的有關證明檔案報送房地產開發主管部門備案。

　　2、從上述規定可見，其中，經過竣工驗收是商品房交付使用的實質性要件，而取得交付使用的批准檔案是商品房交付使用的形式性要件。

　　3、實踐中，只要商品房經驗收合格和取得商品房交付使用批准檔案，即已符合商品房交付使用的法定標準，即使買受人和出賣人對商品房交付標準作出約定，約定標準也不得低於商品房交付法定標準。購買房屋時一定要注意以上條件是否成就。

　　已購公房買了之後不算商品房。雖然購買公房以後，房地局過戶後下發的房本是商品房房本，但已購公房與商品房還是有很大區別的。已購公房與商品房具體區別如下：

　　1、已購公房：公房一般指原來是單位或企業分給職工的住房，房改以後買成個人產權的是已購公房，基本都可以直接上市交易，沒有買成產權的為使用權，不能直接上市交易。公房一般小戶型多，物業管理費用低，房齡老，採光好，房屋使用面積大。

　　2、商品房：商品房是具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）通過出讓方式取得土地使用權後經營的住宅，均按市場價出售。商品房一般物業管理費比公房高一些，管理好一些，樓齡新，公攤面積大，大戶型多一些，普遍而言，和公房相比，普遍而言使用面積相對小。

　　3、二者稅費收的有所不同：契稅都是一樣的，公房滿兩年就沒有增值稅，公房絕大部分是查不到原值的的，所以個稅是1%徵收，而商品房是收差額20%，而且商品房如果不滿兩年是有個全額的5.6%的增值稅，滿兩年普通住宅則免收，滿兩年的非普通住宅則按差額的5.6%徵收。