公有住房土地出讓金如何計算

　　公有住房土地出讓金的計算，應該根據土地管理的相關規定，土地使用權人為住房所有權人辦理購房轉移登記後，由住房所有權人自願、單獨申請辦理住宅劃撥調整為出讓的，按住房所有權人提出辦理出讓手續申請時市政府公佈執行的對應級別基準地價折算樓面地價的10%與申請出讓的住宅用途建築面積的乘積補繳土地出讓金。

　　土地出讓金，是指各級政府部門將出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原透過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。

　　公有住房超標，承租住房超標，能分割退回的，要分割退回；不能分割退回的，超過按期制面積標準的部分，暫按屆時公有住房租金標準的兩倍計租，逐步提高到市場租金。職工職務變動後下月起，根據職工住房面積標準重新計算房租。職工已按房改成本價或標準價購買了超標住房的，須按本辦法重新計算房價款。一次性補交差額房價款確有困難的，可申請個人住房貸款；經房屋產權單位同意並簽訂協議後，可允許離退休人員採取分期付款的方式，分期付款期限不得超過3年，分期付款的利率按屆時住房公積金貸款利率執行。職工及其配偶申請承租或購買一套以上公有住房合併後面積超標，且其產權分屬一個以上單位的，由其中建築面積較大一套住房的產權單位處理超標事宜。

　　《土地管理法》對土地出讓金作出了明確的規定，具體如下：

　　一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

　　二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

　　三、透過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

　　四、劃撥土地使用權成本價格佔土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。