劉植榮：房產稅是高房價的剋星

　　中國人民銀行釋出的全國50個城市2萬戶城鎮儲戶問卷調查結果顯示，68%的居民認為目前房價“高，難以接受”，較上季度提高1.3個百分點，高於去年同期0.3個百分點。中國房價調控數年，房價不但沒降下來，反而越控越高，究其原因，應是相繼出臺的調控政策不對路，並非人們想象中的“組合拳”，充其量只是“花拳繡腿”，很難起到平抑房價的作用。

　　在市場經濟條件下，要想有效控制房價，不能靠限購，而要充分使用房產稅這一財稅手段。2014年5月18日，國務院批轉國家發改委《關於2014年深化經濟體制改革重點工作的意見》中再次提出，要擴大個人住房房產稅改革試點範圍。中央幾次下文要求擴大房產稅試點範圍，但每次都是“雷聲大，雨點小”，甚至是“乾打雷，不下雨”，一滴雨點都沒有，可見，房產稅的推廣遇到來自利益集團的阻力很大。

　　中國房價高不高

　　曾有一少部分專家學者不斷忽悠說“中國房價並不高，目前仍是剛性需求”，進而誤導人們囤房、搶房，造成房價不斷攀升。那麼，中國的房價究竟高不高呢？

　　房價的高與低永遠是相對的，必須有對比才能見分曉，也就是要與外國居民的住房價格進行比較。而且不能只比較住房的名義價格，因為還存在收入差距。所以，對比房價必須與居民收入進行綜合比較，也就是居民用多少年的收入可以買一套住房，即人們比較熟悉的“住房痛苦指數”。

　　根據國外獨立研究機構Numbeo在2012年10月釋出的資料，中等收入居民買一套中等住房，中國北京需要33年，美國華盛頓需要5年，加拿大渥太華需要3年，英國倫敦需要15年，法國巴黎需要17年，德國柏林需要6年，澳大利亞堪培拉需要6年，新加坡需要17年，日本東京需要19年。資料顯示，北京住房的痛苦指數是世界其他國家首都的兩倍到十幾倍，北京市民購買一套住房，幾乎要用一生的勞動所得。而聯合國提出的和諧社會的合理房價應為收入的3-6年。

　　徵收房產稅是國際慣例

　　在很多國家，中央政府財政收入主要來自個人收入稅，而各級地方政府的財政收入主要來自房地產稅。房地產稅是房產稅和地產稅的合併叫法。從其產生和國際慣例看，房產稅與承載房屋的土地所有權無關。如果土地私有，則對土地和房屋分別徵稅，即房地產稅；如果土地國有，則只對房屋徵稅，即房產稅。

　　有的國家房產稅稅率和地產稅稅率相同（單一稅率），有的國家房產稅稅率和地產稅稅率不一致（劈開稅率）。房地產稅實行劈開稅率的國家有丹麥、俄羅斯、愛沙尼亞、美國（部分州）、澳大利亞（部分州）、墨西哥、肯亞、奈米比亞等國家，中國的臺灣和香港也採取劈開稅率。愛爾蘭從2014年開始把房地產稅“劈開”徵收。辛巴威、比利時、衣索比亞、南非、泰國、英國、韓國、匈牙利等國也正研究把房地產稅劈開，單獨徵收土地稅。

　　荷蘭對房屋產權所有人和居住者雙重計徵房產稅（只對城鎮住房徵稅），如果房屋產權所有人就是居住人，則他就要交雙份房產稅。

　　2001年發生“9·11”恐怖襲擊事件後，人們開始對經濟的穩定感到擔憂，轉向投資黃金避險。2008年金融危機爆發後，世界經濟衰退，長期萎靡不振，加之各國央行為刺激經濟復甦加大貨幣供給量導致的通貨膨脹率上升，進一步推高了人們對投資黃金保值的慾望，從而導致黃金價格節節攀升，由2001年的272美元上升到2012年的1700美元，這12年成為黃金歷史上絕無僅有的大牛市，是黃金的黃金時代，但同時也表明黃金價格高估催生了泡沫。

　　進入2014年，黃金價格走向基本下行，由2014年1月1日的每盎司1658美元，到2014年5月20日的1387美元，跌去271美元，跌幅為16%。

　　目前，世界經濟發展勢頭雖說不上強勁，但已走出危機的泥潭，經濟執行各項指標比預測的要好得多。湯森路透-密歇根大學編制的 5月初消費者信心指數升至83.7，創下2007年以來最高水平。世界大型企業研究會5月17日公佈，4月份美國經濟領先指標上升0.6%，升幅比經濟學家的預期高出一倍。美國股市牛市再現，各種股指均創下歷史新高。美元兌歐元、英鎊、日元、澳元、瑞士法郎等世界主要貨幣持續走高。經濟表現提振了投資者對經濟前景的信心，由保守的投資黃金避險保值，轉而投資股票或實體經濟獲得增值。可見，經濟表現是黃金價格下跌的一個主要原因。

　　黃金和煤炭、石油一樣，幾十年來一直有人稱黃金礦藏枯竭，但事實上卻是新的金礦不斷被發現，黃金礦產量逐年增加。根據英國地質勘探局（BGS）的報告，世界黃金產量2000年為2560噸，2001年為2530噸，2002年為2530噸，2003年為2520噸，2004年為2490噸，2005年為2440噸，2006年為2310噸，2007年為2350噸，2008年為2290噸，2009年為2490噸，2010年為2590噸，2011年為2600噸。世界黃金礦產量十幾年來保持穩定。

　　根據世界黃金協會（WGC）的報告，從總體上看，各國央行在2010年以前每年都減持儲備黃金，2003年減持620噸，2004年減持479噸，2005年減持663噸，2006年減持365噸，2007年減持484噸，2008年減持235噸，2009年減持34噸。從2010開始央行增持黃金，2010年增持77噸，2011年增持457噸，2012年增持535噸。2014年5月世界各國央行儲備的黃金總量已到達31735.4噸，占人類開採黃金總量的18%。央行儲備黃金由2003年的減持620噸，到2012年的增持535噸，央行在10年裡的儲備黃金淨需求量增加了1155噸。毫無疑問，央行增加儲備黃金是12年黃金大牛市的一隻推手。

　　買商業房房產稅稅收情況如下：

　　一、從價計徵的房產稅，是以房產餘值為計稅依據。

　　房產稅依據房產原值一次減除10%～30%後的餘值計算繳稅。

　　二、房產稅採用比例稅率，依照房產餘值從價計徵的，稅率為1.2%。從租計徵房產稅。

　　1、從租計徵的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據。

　　2、房產稅採用比例稅率，依照房產租金收入計徵的，稅率為12%。

　　3、對個人按照市場價格出租的居民住房，用於居住的，暫減按4%的稅率徵收房產稅。

　　三、商業用房房產稅計算：

　　1、貸款買的商業店面，產權是自己的了，就要交房產稅的。房產稅是以房屋為徵稅物件，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權人徵收的一種財產稅；

　　2、如果是自己做生意，那就應該以房產原值為計稅依據繳納房產稅：應納稅額=房產原值*（1-10%或30%）*稅率（1.2%）；

　　3、如果是租賃給別人的，就以房產租金收入為計稅依據的應納稅額=房產租金收入*稅率（12%）。