商品房土地使用權如何算

　　房屋產權年限起始日是從開發商取得土地的使用權那天開始計算的，也就是開發商和政府簽訂土地使用權出讓合同那天開始算的，土地使用年限到期之後要繳納一定比例的土地出讓金來延續使用的年限，新實施的物權法規定，住宅使用70年後自動續期，對於其他性質的土地，到期後如何處理並沒有做出詳細的規定，一般都是需要向管理部門進行申請，透過審批之後繳納一定的費用續期。雖然說房子到期之後社會自動續期的，但是前提是要在合同約定好的土地地產權出讓年限，滿意滿的前一年去提出續期請求才可以的，所以土地使用者想要繼續使用這個房子的話，就要提前提出續期的請求。

　　商品房得房率的計算方法為得房率=套內建築面積/套型建築面積，套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺面積，銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。

　　一般多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%，而辦公樓為55%。得房率會寫在合同裡。得房率是買房比較重要的一個指標。是一定會體現在購房合同中的。

　　計算房屋面積時，計算的是建築面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

　　公攤面積包括兩部分，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建築服務的公用用房和管理用房建築面積。其二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

　　商品房的飄窗是算在面積裡面的，飄窗一般呈矩形或梯形，從室內向室外凸起，窗臺的高度比一般的窗戶低。飄窗可以分為內飄和外飄兩大型別，外飄窗一般三面都是玻璃，凸出牆體，下面凌空，內飄窗一般只有一面玻璃，兩面是牆，比較安全，但是會佔用室內的空間。其設計既有利於進行大面積的玻璃採光，又保留了寬敞的窗臺，使得室內空間在視覺上得以延伸。

　　飄窗雖然有這麼多的優點，它的使用還是有很多需要注意的，首先，窗臺的材料要能防曬。另外專家建議不要把飄窗開在兒童房裡，這主要是出於安全的考慮，因為低矮的窗臺兒童很容易攀爬。越來越多的住宅不管是在臥室還是書房、客廳，也不分朝向東西南北，一律開了許多外飄窗，美其名曰擴大室內使用空間、開闊觀景視線，有的還宣傳是有180度的大視角。但這應該是因地制宜、應需而生，不能生搬硬套。如果是在南面，或者是朝向一個好的景向，在臥室、書房或起居室內設定飄窗，確實能起到賞心悅目的效果。