商業房產證和居住房產證沒有本質的區別和特別的限制，只是在規劃（土地）用途一欄有區別，別商業房寫的是商業，住宅房寫的是住宅。但是商業房產證在辦理和轉讓過程中的稅費相對較高，具體高多少要看當地政策。還有一個比較大的區別，就是商業房產的土地使用年限較普通住宅有較大的差距。原則上，普通住宅是70年，商用住宅使用年限是40年。商業用途一般指用於店鋪辦公等用途。土地使用年限為40年，工業用地50年一般住宅用地為70年。其交易買賣的費用也要比一般住宅高，升保值潛力也比住宅要好。但是這種住房有一個弊端就是物業費、水電費等一般要比普通住宅的貴。
相關說明：
商業住宅是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，稱為商業住宅。與商品住宅的區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異。1、土地使用年限不同商業住宅土地使用年限為40年商品住宅土地使用年限為70年2、產權性質不同商品住宅屬於商品屬性的普通住宅商業住宅屬於非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。
房產商業跟住宅區別詳情如下：
1、使用性質和規劃目的不同。商業房和住宅建設規劃的目的和使用性質不同，二者的公共配套設施指標不同，產權證標的內容也不同。
2、土地出讓年限不同。商業房只有40年，住宅類土地出讓年限是70年。商業用房後期要面臨土地使用權需要續期的問題。
3、稅費不同。商業類稅費要比普通住宅的高，同時維修基金所佔成本價的比例也會比普通住宅的高。
4、落戶政策不同。商業類住宅較大的問題就是不能解決人們的落戶問題，如果你以為只要買一套商業房就能在市核心落戶那就大錯特錯了。
5、水電費不同。商業類專案的使用成本比住宅類高，商業類的水、電、氣是按商業標準收費，物業費也高於住宅類物業的收費標準。
商業房產是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，稱為商業住宅。普通住宅必須滿足住宅小區建築容積率在1.0以上；單套建築面積在140平方米以下；實際成交價格的條件。
房產一般來說作為住宅用地滿足人們居住的地方，而商業地產則是商品流通的基礎設施，滿足人們的購物娛樂需求。住宅地產滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風檔雨的休憩之所。商業地產與住宅在地段、功能、客戶、物業方面均存在較大差異。商業地產是在房地產的基礎上做商業，是以商業功能、商業需求為導向對房地產物業的需求和功能進行商業規劃，使之適應商業的經營。商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產範疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。